住宅ローンを組む時に借主の収入や生活環境について審査があるのはご存知の通りです。
では、充分な返済能力があれば問題ないのでしょうか？
そんなことはありません。
■購入予定の家も住宅ローンの審査対象
審査の対象は借主の返済能力に関するものだけでなく、購入する家も審査の対象となるのです。
よって、審査は購入する家が決まってからになります。
審査通過前に、借入れできるか確認できますが、それは借主の返済能力に対しての回答に過ぎません。
最終的な融資可否は物件の審査が通った後となります。
■どのような家なら住宅ローンの審査が通るのか
では、どのような条件を満たした家が審査を通るのでしょうか。
まず、大前提となるのは、借入を行った本人がその家に住むことです。
セカンドハウスや家族が居住するための住宅は原則として、住宅ローンの対象にはならないとお考えください。
また、土地だけの購入にも住宅ローンの利用はできません。
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注文住宅などで土地購入が前提の場合、その上に住宅を建築することを条件に、住宅ローンを借りられます。
このように、家を本人が所有することが原則です。
ただし、例外もあります。
親子または夫婦で家を購入し、借入するのは夫、または子のみというケースです。
この場合、借入しない共有者は、担保提供者として抵当権を設定することに同意が必要です。
そのため、一般的には連帯保証人となることが多いです。
親の土地に、子供が家を建てる場合は、この土地に抵当権を設定すれば、住宅ローンを利用できます。
購入しようとしている家が借地権付きの場合、土地に抵当権が設定できず、担保評価額� ��低くなります。
この場合は、住宅ローンの対象外としている金融機関もあり、そうでない金融機関でも、借入は難しいでしょう。
ただし、新規の分譲マンションの場合は、住宅ローンを組むことができます。
要するに、金融機関は返済が滞った場合に、その家を競売にかけて、お金を回収することを計算に入れています。
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つまり、処分しやすい不動産であることが重要となってきます。
■建築基準法を満たしていないと、住宅ローンが組めない事も
法律に抵触しない物件であることも、住宅ローンが通りやすい重要なポイントです。
建物にもっとも関わりのある法律に、建築基準法があります。
これは、建物が安全に使用できる基準を定めた法律です。
この法律に基づく建築確認を受け、検査済証が交付されているかどうかが、住宅ローン審査の重要なポイントです。
新築の家の場合、よほどの欠陥住宅でない限り、建築基準法に触れることはありません。
しかし、注意しなければいけないのが、中古住宅です。
中古住宅は、建築時に合法であっても、その後の建築基準法の改正で、違法建築になっているかもしれないのです。
こうなると住宅ローンの対象とは見られなくなってしまいます。
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■注意しなければいけない、もう一つの法律
建物を建てるときに、注意しなければならない法律として都市計画法という法律があります。
これは市街化調整区域という、指定された区域内に一般住宅の建設を制限する法律です。
金融機関によっては住宅ローンの対象を「市街化区域限定」としているところもあります。
そのような場合は、住宅ローンを利用することはできません。
■中古住宅は担保評価額も考えないといけない
住宅ローンを借入れると、金融機関は返済不能時に備え、その家や土地に担保評価額に応じた抵当権を設定します。
この担保評価額も物件審査の重要なポイントです。
新築分譲マンションや新築の建売では、購入価格が担保評価額とされます。
家を新築した場合も、多くの金融機関が建築請負契約の価格を、担保評価額としているようです。
両方とも、購入価格や建築費用の１００％を借り入れることができます。
中古住宅の場合も、一応は購入価格が担保評価額とされます。
しかし、建築から何十年も経過しているなど、建物の評価が著しく低い場合は、土地だけの評価額となります。
このように、購入価格より評価額が低い場合は、全額の借り入れが不可能なこともあります。
繰り返しますが、購入予定の家も審査の対象となります。
契約前に、必ず住宅ローン審査にパスできる物件であることを確認のうえ、契約書にサインしてください。
以上です。
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